"Bắt bệnh" thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển thiếu ổn định, không bền vững.

Giá bất động sản đang biến động không đồng đều giữa các địa phương

 

Giá cả hàng hóa BĐS , nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễnbiến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường…

Theo thống kê chưa đầy đủ đến nay, trên phạm vi toàn quốc có khoảng 2.500 dự án đang được triển khai và hàng trăm dự án được khởi công mới, nhiều dự án hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hoặc đủ điều kiện để bán đã tăng nguồncung cho thị trường. Trong đó, tại Hà Nội có khoảng trên 800 dự án(75.189 ha) và trên 50 dự án được triển khai tiếp do trước đó phải tạmdừng chờ quy hoạch . TP. Hồ Chí Minh có gần 1400 dự án (4.490 ha) đangtriển khai và 76 dự án mới được phê duyệt, Hải Phòng có 260 dự án (2.600 ha), Đà Nẵng có trên 120 dự án (2.300 ha).

Theo kết quả khảo sát thực tế, giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nóiriêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của ngườidân, cũng như vượt quá giá trị thực của BĐS. Giá cả BĐS biến động khôngđồng đều giữa các địa phương.

Cơ cấu hàng hoá BĐS còn thiếu cân đối. Thị trường nhà ở những năm trước có sự phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tưloại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bãohòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tếthấp. Nguồn cung loại nhà giá cao (nhất là các chung cư cao cấp) có thời điểm dư thừa, trong khi nguồn cung những nhà giá thấp thì quá thiếu.Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầucủa người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Theo thống kê,loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cảnước, trong đó tỷ trọng nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị là 13,6%. Nhà ở chung cư tại đô thị, nhất là các đô thị lớn chiếm tỷ trọng rất nhỏtrong các dự án phát triển nhà ở.

Đặc biệt, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụthuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn chothị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suấtvay ngắn hạn cũng rất cao (đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ16%/năm đến 18%/năm hoặc cao hơn). Do đó, khi ngân hàng siết chặt chovay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậmchí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng khôngnhững làm cho các giao dịch BĐS giảm, tiến độ triển khai các dự án chậmlại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kếtvới các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, đặc biệt làcác dự án tại khu vực TP Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”,“tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ biến như “cơn sốt” khu vực phía Tây Hà Nội hồi đầu năm 2010 khi có thông tin về quy hoạch Thủ đô Hà Nội mởrộng, cơn sốt đất ở Sóc Sơn, Đông Anh tháng 3 vừa qua do thông tin vềmột số trường đại học được di chuyển và thi công tuyến đường mới tại các địa phương trên đã làm giá cả tại các khu vực này tăng mạnh, một sốnhững người môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội “làm giá” để trụclợi, làm méo mó thị trường.

Đồng thời, các vi phạm trong kinh doanh BĐS còn diễn ra phổ biến, như: chủđầu tư dự án nhà ở giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đảmbảo như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng. Nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của kháchhàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vayvốn đầu tư. Thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng khi huy động vốnvào các dự án không khả thi, đã dẫn đến những khiếu kiện, tranh chấpcăng thẳng giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Theo dddn