Dịch chuyển khách thuê văn phòng

Không chỉ phải giảm giá thuê, nhiều chủ đầu tư văn phòng còn đối mặt với tình trạng bị các tòa nhà mới “rút ruột” khách hàng.

Hãng dược MSD đã chuyển trụ sở văn phòng về tầng 16 Kumho Asiana Plaza sau hơn 2 năm gắn bó với tòa nhà Sun Wah Tower.

Cuối năm 2010, các chuyên gia bất động sản từng nhận định giá văn phòng chothuê đã chạm đáy. Tuy nhiên, thực tế tại TP.HCM cho thấy giá thuê vẫnđang tiếp tục lao dốc.

Giá thuê văn phòng tiếp tục giảm

Theo khảo sát sơ bộ của người viết, giá thuê cao ốc văn phòng hiện khá rẻ,đặc biệt ở những khu vực xa trung tâm. Một số tòa nhà hạng C gần Sân bay Tân Sơn Nhất, thuộc quận Tân Bình (TP.HCM) được chào thuê với giá chỉ12-13 USD/m2 (tương đương 250.000-270.000 đồng/m2).

Một số văn phòng cho thuê hạng A ở khu trung tâm TP.HCM cũng giảm giá thuê, xuống dưới mốc 25 USD/m2 (khoảng 523.000 đồng/m2).

Chẳng hạn, tòa nhà Saigon Trade Center (37 Tôn Đức Thắng, quận 1) có giá chào thuê chỉ 20 USD/m2 (hơn 400.000 đồng/m2). Mức giá này chưa tính phídịch vụ.

Theo báo cáo quý I/2011 của Công ty Tư vấn Bất động sảnSavills Việt Nam, giá thuê văn phòng trung bình tại TP.HCM tiếp tục giảm 3% so với quý trước, đạt khoảng 29 USD/m2 (hơn 600.000 đồng/m2).

Cũng trong quý I, thị trường TP.HCM đã đón nhận 6 tòa nhà văn phòng mới,cung cấp khoảng 70.000 m2, nâng tổng nguồn cung lên 1.100.000 m2 (tăng7% so với quý IV/2010). Lượng cung tăng thêm này đã làm cho công suấtthuê giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước, còn 80%.

TheoSavills Việt Nam, nguồn cung tiếp tục tăng là nguyên nhân khiến hầu hếtcác chủ cao ốc văn phòng giảm giá thuê và xu hướng này sẽ còn tiếp tục.Công ty này dự báo, trong năm 2011, tổng nguồn cung văn phòng cho thuêtại TP.HCM sẽ đạt 140.000 m2 (giảm 28% so với năm trước) và từ năm 2012trở đi, dự kiến có thêm khoảng 960.000 m2 diện tích văn phòng được đưavào thị trường.

Xu hướng dịch chuyển

Không chỉ phải chịu cảnh giảm giá thuê, nhiều tòa nhà tại TP.HCM đang đối mặt với sự ra đi của khách hàng.

CapitaLand, tập đoàn đầu tư bất động sản của Singapore hiện thuê toàn bộ tầng 30của Saigon Trade Center, đã quyết định chuyển sang một tòa nhà mới sau 5 năm đóng đô ở đây. Nơi họ chuyển đến là Kumho Asiana Plaza, cách đókhông xa. Lý do của sự dịch chuyển này, theo Công ty, là để có một môitrường làm việc tốt hơn và không gian rộng hơn.

Cũng tại tòa nhàSaigon Trade Center, cuối năm ngoái, đại diện một doanh nghiệp (khôngmuốn nêu tên) cũng cho biết, công ty của anh đã hết hạn hợp đồng với chủ tòa nhà, nhưng vì không thỏa thuận được giá thuê mới nên đã chuyển sang một tòa nhà khác.

Không chỉ Saigon Trade Center, nhiều tòa nhàkhác tại TP.HCM cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Cuối năm 2010, AkzoNobel, một tập đoàn sản xuất sơn của Hà Lan, đã chuyển từ tòa nhà MêLinh Point (Ngô Đức Kế, quận 1) về Kumho Asiana Plaza. Mới đây, hãngdược MSD (tên gọi khác của Tập đoàn Dược phẩm Merck bên ngoài lãnh thổMỹ và Canada) cũng chuyển trụ sở văn phòng về tầng 16 Kumho Asiana Plaza sau hơn 2 năm gắn bó với tòa nhà Sun Wah Tower (Nguyễn Huệ, quận 1).

Ông Trương An Dương, Trưởng phòng Nghiên cứu của Savills Việt Nam tạiTP.HCM, cho biết: “Không có nhiều nhu cầu thuê văn phòng từ các doanhnghiệp mới, nhưng những nhà môi giới, nhà tư vấn cho thuê bất động sảnvẫn kinh doanh có lời. Đó cũng là do có sự dịch chuyển khách thuê giữacác tòa nhà”.

Theo ông, xu hướng dịch chuyển nhiều nhất hiện naylà từ văn phòng hạng A sang hạng B và từ hạng B sang hạng B, nơi có mứcgiá cạnh tranh hơn và môi trường làm việc tốt hơn. Báo cáo quý I củaSavills Việt Nam cũng cho thấy, lượng tiêu thụ văn phòng hạng B tăng 45% so với quý trước.

Giải thích cho xu hướng dịch chuyển này, ôngDương cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung tăng trong khi cầuthì ít. Cung lớn giúp khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn. “Khách thuê,nếu không thỏa thuận được mức giá mới với chủ tòa nhà, vẫn có thể tìmđược những văn phòng giá rẻ hơn. Họ cũng có thể chọn những tòa cao ốcvăn phòng nhiều tiện ích hơn nếu muốn thay đổi”, ông Dương nói.

Giữ khách và chiêu dụ khách như thế nào?

Làm sao để giữ được khách thuê? Giảm giá là điều đầu tiên các chủ cao ốcthực hiện, nhưng đó chưa phải là tất cả. Hiện tại, nếu thuê văn phòng ởSaigon Trade Center, trong tháng đầu tiên, khách thuê chỉ phải trả 1USD/m2 cộng với phí dịch vụ là 6 USD (trả 20 USD/m2 kể từ tháng thứ 2).Một chương trình chưa có tiền lệ ở tòa nhà này.

Trong giai đoạnđỉnh điểm, giá thuê của tòa nhà này từng xấp xỉ 80 USD/m2 (gần 1,7 triệu đồng/m2 nếu tính theo tỉ giá hiện hành) với tỉ lệ lấp đầy rất cao. Ởmột số tòa nhà khác, người thuê còn có thể thỏa thuận được thêm nhiềudịch vụ khác như giữ xe, lễ tân miễn phí…

Đối với các tòa nhàmới, làm sao để có được khách thuê? Tại diễn đàn về thị trường văn phòng cho thuê được tổ chức vào ngày 17.3 ở TP.HCM, ông Nigel Smith, Giám đốc Điều hành của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE tại Hồng Kông, nhận xét: “Đã qua rồi thời chúng ta hãy cứ xây đi, rồi khách thuê sẽ tự đến”.

Theo ông, trong những năm 1980 - 1990, các chủ đầu tư thường nhấn mạnh đếntừ “vị trí, vị trí và vị trí” để nâng tầm giá trị cao ốc của họ. Tuynhiên, từ năm 2010, họ đã chuyển sang nhấn mạnh đến tính ổn định và môitrường làm việc.

Một nghiên cứu của CBRE với các khách thuê toàncầu cho thấy, tiêu điểm hiện nay là người làm việc chứ không phải cácchủ doanh nghiệp. “Đối tượng khách thuê đã chuyển từ chủ doanh nghiệpsang nhân viên của họ. Bởi lẽ, chủ doanh nghiệp cũng muốn tạo nên môitrường làm việc tốt nhất để làm hài lòng và giữ chân các nhân viêngiỏi”, ông Smith cho biết.

Để tạo môi trường làm việc hấp dẫn tại các văn phòng cho thuê, chủ cao ốc phải chú ý nhiều hơn đến trang thiết bị và thiết kế của tòa nhà. “Với tình hình cung vượt cầu như hiện nay,giữa vô vàn các tòa cao ốc sang trọng như nhau, các bạn phải làm chokhách thuê cảm thấy tòa nhà của mình không phải hạng A mà là hạng A+. Có như vậy, mới có thể tranh khách thuê được”, ông Smith gợi ý.

Một trong những hướng đi tạo nên giá trị cho tòa nhà, theo ông, là xây dựng hình ảnh tòa nhà vì cộng đồng. Chẳng hạn, một doanh nghiệp ở Hồng Kôngcó 5 tòa nhà lớn đã đề xuất bỏ tiền ra làm vỉa hè xung quanh các tòa nhà của mình (thông thường, đây là việc của chính phủ). Điều này không chỉtạo cảnh quan đẹp cho tòa nhà mà còn xây dựng được hình ảnh vì cộngđồng.

“Nhiều chủ các cao ốc ở châu Âu, Mỹ đã cố gắng hoàn thiệntòa nhà của mình để đạt được các chứng chỉ môi trường xanh như tiêuchuẩn LEED. Thiết kế xanh này giúp tạo môi trường làm việc thoải mái hơn cho nhân viên trong các tòa nhà. Không chỉ có thế, nó còn tạo hình ảnhvì cộng đồng cho chính tòa nhà”, ông Smith đưa ra một ví dụ khác.

Theo Nhịp cầu Đầu tư