Bất động sản Việt Nam có gặp "đại họa" năm 2012?

Một đại gia BĐS Thái Lan đang "rình" tới cuối năm 2012sang VN mua BĐS giá rẻ bởi theo dự đoán của ông, đó là thời điểm bongbóng BĐS ở VN sẽ vỡ. Nhưng cũng có các yếu tố vô hình ngăn cản quả bongbóng này xì hơi hay vỡ tung.

Ảnh minh họa

Tại sao có bong bóng tài sản?

Theo định nghĩa, "bong bóng tài sản" xảy ra khi thịgiá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bìnhthường của các tài sản này. Các chuyên gia kinh tế và người dân thườngcó những tranh cãi gay gắt về danh từ "bong bóng" khi mô tả tình thế của thị trường , vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bấtcứ loại tài sản nào.

Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mangnhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khácbiệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàncãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.

Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thịtrường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.

Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐSbao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường(2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đolường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lýcủa đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc củamọi người liên quan.

Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luậtcung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp ...) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu củangười tiêu dùng.

Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhàmôi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một sốcung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấpchiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phânkhúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhậpthấp.

Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng.Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua làkhả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trungbình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùngmột tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm vớilãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trảtrước (down payment) có thể lên đến 1/3.

Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giákhoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Vàcũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đềuvượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại cáctỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.

Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổvào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hànghay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổvào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãitrong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đangdang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.

Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rấtnhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáohạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũngkhác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tàichánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn sốnợ, một con số rất cao.

Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưngsau khi thị trường BĐS tại TP.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầuchuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.

Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nềntình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con sốlạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhậpkhẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đềutiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thựcsự của BĐS trong một thị trường bình thường.

Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thìcó thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho cácnhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bìnhlà lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.

Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ

Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thểvỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khóthể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.

Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDStại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của cácngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành;nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủthuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tinđồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.

Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệttrong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở TP.HCM.Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớntrên thị giá.

Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhàđầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính "ai sao tôi vậy" khiến thị trườngthường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bongbóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác độngnhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốthoảng khi có người la "cháy" trong một rạp hát đông người là một thí dụ.

Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá củaBĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luậtlệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuynhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn đểcho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệthống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quảngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làmchậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.

Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhànước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngânhàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiềunăm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn chotiền nhàn rỗi.

Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân docảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản,BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọingười liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự;một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cánhân.

Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.

Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ

Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đangngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và TP.HCM. Dù BĐS tại TP.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lýnhư các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?

Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia ÂuMỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vìtâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắccàng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở caocấp tại TP.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũngmất giá, nhưng ít hơn.

Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại HàNội sẽ đóng băng vào 2012 như TP.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khibong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thườngkhoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn laotrên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của mộtngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng...) có thể là ngòi nổ đẩy tiếntrình diễn ra sớm hơn.

Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu,tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từngđược báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từnhững khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy thamvọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồibỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.

Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VNđể đầu tư? Ông ta trả lời: "Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôitha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt."

Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim "Đại Họa 2012". Chúng ta hãy chờ xem.

(Theo VEF )