Bất động sản có nguy cơ “xì” bong bóng

Tận dụng nguồn vốn từ thân nhân ở nước ngoài gửi về hàng năm… nhiều người dân TP.HCM đã chọn cho mình một hình thức kinh doanh…siêu lợi nhuận - đầu tư bất động sản .

Vì thế nhiều nhà đầu tư đã mạnh tay mua nhà đất để…kiếm lời. Vốn từ nước ngoài không đủ thì thế chấp nhà đất, vay ngânhàng… Và khi thị trường nhà đất TP.HCM đóng băng, khá đông nhà đầu tưnhỏ lẻ bị ngân hàng thúc nợ, bị người nhà ở nước ngoài “ép” phải bán đểthu hồi vốn…

Thống kê của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, 10 năm qua, thành phố sôi động nhất Việt Nam đã thu hút hàng trăm tỷ USD đầutư vào đất đai, chủ yếu đầu cơ nhà đất, ngay cả các tập đoàn lớn, cácdoanh nghiệp Nhà nước cũng tập trung vốn vào khu vực “màu mỡ” với hàngloạt dự án nhà cao cấp, khu biệt thự sinh thái trong khi các khu đô thị mới chưa được chú trọng, đa phần người dân có thu nhập trung bình vàthấp chưa được hưởng những tiện ích từ các dòng vốn đầu tư vào BĐS.

Thời điểm năm 2008, khi thị trường BĐS ở TP.HCM đạtđỉnh, những căn hộ cao cấp thuộc dự án The Vista, Saigon Pearl, TheManor... có giá 60-100 triệu đồng/m2 mà vẫn không có suất để bán, và hầu như các căn hộ chung cư này đều rơi vào tay các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Bảnthân chủ đầu tư khi đó cũng bán cho nhà đầu tư thứ cấp, những người nàylại bán kiếm lời tạo nên một thị trường vay vốn kinh doanh BĐS với lãisuất lên tới 25-27%... Tất nhiên khi cơn sốt thị trường căn hộ chung cưcao cấp và hạng trung hạ nhiệt, đóng băng tới tận năm 2011, sự tụt dốckhông phanh của thị trường này báo hiệu nhiều rủi ro.

Tháng 4-2011, giá chào bán căn hộ trong các dự án TheManor 1 và 2 giai đoạn 2 là 38-39 triệu đồng/m2, Saigon Pearl chỉ từ40-50 triệu đồng/m2, giá giảm tới 50%, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ chấp nhận bán lỗ 5-10% mà vẫn rất ít người hỏi. Đặc biệt trong tháng 4-2011,nhiều dự án chung cư cao cấp tại quận 2, 7 giá xuống tới 25 triệuđồng/m2 vẫn không có giao dịch. Rất nhiều dự án chung cư hạng trung ởquận 2, Thủ Đức, Tân Bình cũng giảm giá mạnh, chỉ 1 tỷ đồng/căn trên50m2, song cũng trong tình trạng tương tự.

Chị Christina Nguyễn, Việt kiều Canada ở quận 7 chobiết: căn hộ khoảng 100m2, 2 phòng ngủ có giá 4-5 tỷ đồng không có sứchấp dẫn khi với số tiền đó, người dân có thể mua được căn nhà 3 tầngrộng 50-60m2 trong ngõ ô tô tận cửa ở nội đô. Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM,đây là lý do khiến thành phố đang tồn đọng khoảng 110.000 căn hộ cácloại cả cũ và mới. Chủ đầu tư của những dự án đã triển khai thi công từnhững năm 2008-2009 hiện đang phải đối mặt với giá cả vật liệu leo thang nằm ngoài dự toán, nếu không tính lỗ thì không thể hoàn thành dự án vàbàn giao nhà cho khách hàng.

Bên cạnh đó, những dự án bị trễ tiến độ, khởi công cầm chừng do không có đầu ra, chủ đầu tư buộc phải thỏa thuận với kháchhàng giãn tiến độ thanh toán, để chậm bàn giao nhà. Nhiều dự án bi đáthơn, chủ đầu tư phải chấp nhận chuyển đổi, bán lỗ dự án để tránh phásản... Vì thế, nếu hết quý II-2011, các chủ đầu tư không đẩy mạnh bánhàng, kể cả chấp nhận lỗ, khi Chính phủ yêu cầu các ngân hàng thắt chặttín dụng, cộng thêm việc tới kỳ đáo hạn vay ngân hàng sẽ khiến hàng loạt dự án lâm vào cảnh thiếu vốn, giãn nợ và... bong bóng thị trường chungcư có thể “xì”.

Để khắc phục khó khăn và chờ chu kỳ lên giá quay lại,các quỹ đầu tư tại TP.HCM hiện đang có xu hướng chuyển dịch từ việc đơnthuần là những nhà kinh doanh sang việc kết hợp vừa là nhà kinh doanh,nhà đầu tư vừa là nhà quản lý dự án, tiếp thị dự án. Mặt khác, để giànhthị phần, nhiều dự án chung cư vẫn được các doanh nghiệp mở rộng ra cáckhu vực ngoại thành, Long An, Đồng Nai, Bình Dương... Nhưng sự đóng băng quá dài đã khiến mọi dự đoán lệch lạc. Người dân tiếp tục chần chừ vìthấy các chính sách của Nhà nước có hướng buộc thị trường BĐS phải hoạtđộng lành mạnh, giá có thể sẽ xuống nữa. Tất nhiên trong khi chờ muanhà, gửi tiết kiệm, người dân lại... sống khỏe, nên đa phần lại chưamuốn mua nhà, càng khiến khối lượng căn hộ dồn ứ.

Tổng giám đốc Công ty BĐS Song Phát, ông Trần Tấn Phát cho rằng, tâm lý chờ giá căn hộ giảm thêm sẽ đè nặng thị trường nhưngkhông khả thi. Hiện nay tất cả các chi phí đầu vào để thực hiện dự ánbất động sản đều tăng, giá thành căn hộ đang ở mức không thể giảm thêm.Nếu có dự án giảm giá hoặc đưa ra khung giá chào bán cạnh tranh hơn cácdự án lân cận, đó là do chủ đầu tư chủ động cắt giảm chi phí, tiết kiệmtừng gói thầu hoặc cắt lỗ để tránh bị thâm hụt tài chính chứ không phảilà bán tống bán tháo...

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty BĐS Đất Lànhcũng nhìn nhận, khi mặt bằng lãi suất trên thị trường giảm xuống, thịtrường BĐS mới có cơ hội “ngoi” lên được. Tuy nhiên Nhà nước tiếp tụcsiết chặt tín dụng, cũng là cách tốt để “xì” những quả bong bóng có nguy cơ vỡ. Khi giá căn hộ giảm mạnh, có thể sẽ tới 50%, nhiều nhà đầu cơ sẽ thất bại, trắng tay, nhưng thà một lần đau, để thị trường nhà đất minhbạch hơn, cũng cần phải làm.

(Theo ANTĐ )