Thị trường BĐS Hà Nội: Bung "chiêu độc" để hút khách

Phân khúc căn hộ trung cấp, giá dao động từ 20-30 triệu đồng/m2 tại nhiều dự án ở Hà Nội đang trong thời điểm bung ra những "chiêu" hút khách độcđáo, hiếm thấy.

 

Theo giới kinh doanh, sở dĩ có hiện tượng này bởi thị trường đã chuyển từ của người bán trước kia sang phía người mua.

Người mua bắt đầu được quan tâm như thượng đế

 

Ưu đãi mọi mặt

Đángchú ý hiện nay phải kể đến thông tin mua 1 căn hộ, được đảm bảo 1 suấtđỗ xe ôtô vĩnh viễn và được miễn phí 1 năm gửi xe tại dự án Unimax (HàĐông). Đây là tổ hợp toà nhà đôi tích hợp giữa dịch vụ thương mại và căn hộ chung cư do Công ty CP Xuất nhập khẩu Hà Tây và Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Ba Đình 1 làm chủ đầu tư.

Có thể nói, chiêu khuyến mạinày khá mới và hiệu quả, đánh trúng tâm lý quan ngại của nhiều gia đìnhkhá giả sống tại các chung cư tại Hà Nội. Bởi lẽ, hầu hết dự án căn hộngay cả thuộc hàng cao cấp hiện nay vẫn chưa đáp ứng được tiêu chuẩn tỷlệ đỗ ôtô 1-1 (1 căn hộ - 1 chỗ đỗ ôtô). Do đó, người đến ở sau thườngkhông còn cơ hội và phải rất vất vả, tốn kém để được sở hữu một chỗ đỗôtô ổn định.

Trước bối cảnh giá vàng, đôla biến động mạnh và thất thường thời gian qua, việc hạch toán sát giá thành, đưa ra các cơ sởtham chiếu, phương thức quy đổi, tiến độ thanh toán linh hoạt nhằm đemlại nhiều lợi ích nhất cho người mua nhà hiện cũng được các chủ đầu tưrất chú trọng.

Có thể thấy, tình trạng niêm yết, tính tiền theogiá đôla phổ biến ở các dự án căn hộ hạng trung và cao cấp hồi năm ngoái hiện đã gần như chấm dứt. Đơn cử như dự án căn hộ Hill State (Hà Đông)trước phổ biến ở mức 1.400 USD/m2, hiện giá đã hợp lý hơn, chỉ 26-30triệu đồng/m2; căn hộ cao cấp thuộc dự án Splendora (Bắc An Khánh) hiệnvào khoảng 36-37 triệu đồng/m2 (gồm cả thuế, phí dịch vụ)...

Mớiđây nhất, Công ty CP Vincom - chủ đầu tư khu đô thị Times City (trước đó có tên Eco City) tại số 458 Minh Khai đã đưa ra chào bán khu đầu tiêngồm 7 toà nhà căn hộ (tương đương với khoảng 2.000 căn) với mức giá daođộng từ 27-30 triệu đồng/m2.

Đây được cho là mức giá khá dễ chịuđối với căn hộ cao cấp thuộc khu đô thị đa chức năng, hiện đại, tích hợp đầy đủ hạ tầng xã hội, nhất lại là khu đô thị gần trung tâm - hồ HoànKiếm hơn cả. Có lẽ vì thế mà chỉ trong 2-3 ngày chào bán, cho đến naylượng đăng ký, đặt cọc mua căn hộ tại đây đã lên tới gần 50% - ông LêKhắc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Vincom cho biết.

Để tạo sự yên tâm vàthoải mái cho khách hàng, Vihajico - chủ đầu tư khu đô thị Ecopark cũngvừa đưa ra sáng kiến điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số giá tiêudùng cả nước (CPI). Theo đó giá bán căn hộ là giá được xác định tại thời điểm đăng ký mua với bên bán. Giá thanh toán theo từng đợt sẽ được điều chỉnh theo biến động của của chỉ số CPI do Tổng cục thống kê công bốtại thời điểm thanh toán so với kỳ gốc quy định. Một số ý kiến đánh giácách làm này đã tạo ra một điểm nhìn chung giữa chủ đầu tư và khách hàng trước lạm phát.

Giảm giá gián tiếp

Giới chuyên môn cho rằng, phân khúc căn hộ trung, cao cấp tại thị trường HàNội năm nay, nhất là ở khu vực xa trung tâm được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn khi nguồn cung sản phẩm sơ cấp và thứ cấp từ các nhà đầu tư rất ồạt, lượng khách hàng có khả năng chi trả hạn chế, mà tín dụng đối với bất động sản nói chung bị thắt chặt từ 23% xuống còn 16% vì mục tiêu ổnđịnh kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát của Chính phủ.

Ông PhạmThành Hưng - Phó Tổng giám đốc CEN Group nhìn nhận, từ góc độ chủ đầu tư và nhà bán hàng, bên cạnh thực hiện các chương trình khuyến mại, tặngquà độc đáo, các chiêu thức bán hàng tiếp thị căn hộ tại Hà Nội thờigian tới sẽ được tập trung vào 2 điểm chính. Đó là chia nhỏ, kéo dàiphân đoạn góp vốn. Thay vì nộp 4-5 đợt trước kia, nhiều chủ đầu tư đangáp dụng 7-8 đợt hoặc thậm chí trên 10 đợt đóng tiền. Đồng thời tiếp tụcduy trì hỗ trợ vốn vay và lãi suất cho khách hàng nhằm tăng tính thanhkhoản.

"Những chiêu thức kểtrên có vẻ mới với thị trường Hà Nội nhưng thực chất đã không còn xa lạvới TP.HCM khi mà thị trường này đã trầm lắng trong một thời gian dài. Ở một góc độ nào đó, chúng được xem là động thái hỗ trợ của chủ đầu tưđối với người mua. Hay nói đúng ra là một hình thức giảm giá gián tiếpthông qua các tổ chức tín dụng" -  ông Hưng nêu bật.

Vậyliệu có xảy ra tình trạng các chủ đầu tư phải điều chỉnh giảm giá bántrực tiếp tới đây? Quan điểm của nhiều nhà phát triển dự án và kinhdoanh cho rằng, không loại trừ tình huống này nhất là những dự án vịtrí, chất lượng sản phẩm, dịch vụ và giá cả thiếu sức thuyết phục. Khókhăn của thị trường sẽ là dịp phân hoá, sàng lọc mạnh đối với những chủđầu tư và nhà kinh doanh yếu kém. Ngược lại, sẽ là cơ hội tốt cho nhữngđơn vị tiềm lực tài chính và năng lực, trình độ quản lý.

Thực tếthị trường cũng có những điểm sáng của nó. Ông Lưu Tuấn Anh - Giám đốcCông ty CP Phát triển và Đầu tư Bất động sản Phi Long lập luận, pháttriển bất động sản phải dựa trên giá vốn, nhưng giá vốn hiện tại đangtăng lên chứ không giảm đi.

Do vậy chuyện giảm giá với những dựán đã được tính toán sát giá, chất lượng tốt có thể là ước vọng củangười mua nhưng về mặt logic là khó có thể xảy ra.

Hơn nữa đốivới khách hàng, tâm lý giá cả lạm phát gia tăng, các kênh đầu tư khácnhư vàng, chứng khoán chứa nhiều rủi ro và kém an toàn, bất động sản căn hộ với đặc tính hữu hình và giá trị sử dụng của nó vẫn sẽ là một cáccất giữ, bảo toàn tài sản được nhiều người Hà Nội đánh giá tốt nhất.

"Năm nay chủ đầu tư muốn thành công phải kiểm soát được giá vốn đầu tư, phải có cách tối ưu về mặt chi phí. Ngoài ra, cần có sự liên kết chặt chẽvới các nhà bán hàng trong việc đưa ra những giải pháp tổng thể, nhữngsản phẩm có giá trị đặc biệt, độc đáo. Các dự án tốt và đặc biệt vẫn bán được với tốc độ ổn định" -  ông Tuấn Anh tin tưởng.

Bằngquan sát phần lớn doanh nghiệp bất động sản thời gian qua đều đang cốgắng thu hút, tận dụng các nguồn vốn nhàn rỗi trong dân, ông Nguyễn Dũng Minh - Giám đốc Bộ phận bán hàng của Savills cho rằng, chỉ các dự ánđược phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín mới thực sự tạo được niềm tinvà thu hút vốn đầu tư. Áp lực khó khăn nhất sẽ dồn vào các dự án chưatriển khai. Vì thế, khả năng nguồn cung dự kiến trong năm nay có thể sẽthấp đi do nhiều dự án sẽ phải điều chỉnh thời gian triển khai và chàobán.

"Những dự án đang trongquá trình chuẩn bị và chưa đưa ra thị trường sẽ bị ảnh hưởng lớn hơn vìchủ đầu tư phải cân đối chi phí đầu vào và giá bán ra. Trong tình cảnh mặt bằng giá gia tăng do nhiều áp lực, một số dự án chưa thực hiện sẽkhông còn mang tính khả thi cao và rất có thể nhiều dự án sẽ bị dừngtriển khai. Nguồn cung như vậy có thể sẽ thấp hơn so với dự kiến đưa ra" -  ông Minh nhận định.

Vẫn còn rất khó đoán định chiềuhướng, diễn biến thực tế trên thị trường căn hộ trung và cao cấp tại HàNội trong năm 2011 này. Nhưng một điều có thể khẳng định chắc chắn rằng, khác với vài ba năm trước đây khi người mua phải cầu cạnh, nhờ vả quanhiều cầu, chấp nhận mức giá chênh thêm so với giá gốc tiền tỷ mỗi cănhộ, thì nay, người bán đã phải tìm mọi cách để chiều lòng, níu kéo người mua. Hay nói cách khác, người chiếm ưu thế và quyết định cuộc chơi lúcnày đã thay đổi.

 

Theo DDDN