Cấu trúc dòng vốn BĐS hiện nay "không ổn"

Cấu trúc tài chính đầu tư vào bất độngsản hiện nay chủ yếu thông qua công ty đầu tư BĐS, và người mua BĐS, mànguồn vốn này lại bắt nguồn chủ yếu từ ngân hàng thương mại.

 

Ảnh minh họa

Đó là quan điểm của Ông Trần Minh Hoàng –Chủ tịch Công ty Vinaland tại Hội nghị doanh nghiệp ngành xây dựng Việt nam năm 2011, tổ chức ngày17/12/2011.

Theo ông Hoàng, với mô hình hiện nay áp lực vốn đènặng lên các ngân hàng thương mại. Nguồn vốn huy động của các NHTM từdân thường là ngắn hạn thì bất động sản lại cần nguồn dài hạn. Áp lựcthanh khoản luôn hiện hữu.

Qua mô hình này dễ nhận thấy, dòng vốn chảy vào thị trường BĐS chủ yếu thông qua doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tưcá nhân mà nguồn vốn này phần lớn là sự tài trợ, cho vay từ hệ thốngNHTM. Một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhàđầu tư chứng khoán cá nhân, những nhà đầu tư này cung cấp vốn cho doanhnghiệp thông qua việc mua cổ phiếu hoặc trái phiếu do doanh nghiệp pháthành.

Với cấu trúc này, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hànglà rất lớn. Vốn của ngân hàng thường là vốn huy động ngắn hạn từ dân,trong khi đó nhu cầu vốn thị trường BĐS là dài hạn. Vì vậy, thị trườngluôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng.

Điều này tạo rủi ro rất lớn cho cả doanh nghiệp, người mua nhà và hệ thốngngân hàng thương mại, đặc biệt là khi thị trường bất động sản đóng băng, khó tiêu thụ như đã từng xảy ra năm 2008 tại thành phố Hồ Chí Minh vàtrên phạm vi cả nước như trong thời điểm hiện nay.

Do đó, hiệnnay các ngân hàng thương mại đang phải chịu gánh nặng lớn, cáng đángphần lớn nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Nguồn vốn cũng thiếu tínhổn định.

Ông Hoàng cho biết, mô hình này không còn phù hợp với quy mô ngày một lớn của thị trường bất động sản Việt Nam và tiềm ẩnnhững nguy cơ đổ vỡ cho thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàngthương mại cho dù nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư phát triển bất độngsản, phát triển kinh tế vẫn còn rất lớn.

Đến lúc cần có Quỹ đầu tư BĐS

Sơ đồ trên cho ta thấy với sự tham gia của các quỹ đầu tư bất động sản,trên thị trường đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Trong mô hình nàyngoài doanh nghiệp và người mua nhà đã có thêm nguồn vốn mới rất quantrọng từ các quỹ đầu tư bất động sản.

Mô hình quỹ đầu tư có một số đặc điểm sau:

-Việc huy động vốn, hoạt động và phân chia lợi nhuận của các quỹ được phápluật quy định hết sức chặt chẽ nên tạo được lòng tin của các định chếtài chính và nhà đầu tư cá nhân nhờ đó các quỹ có khả năng thu hút mạnhnguồn vốn trên thị trường tài chính.

-Việc thu hút vốn cho quỹđầu tư bất động sản thông qua phát hành các chứng chỉ quỹ có mệnh giánhỏ tạo điều kiện xã hội hóa đầu tư bất động sản, thu hút, tập hợp đượcnhiều các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đồng thời việc mua bán các chứng chỉ quỹtrên thị trường chứng khoán thứ cấp tạo thanh khoản, giảm thiểu rủi rocho nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

-Nguồn vốn củacác quỹ đầu tư bất động sản là vốn tiết kiệm, vốn nhàn rỗi của các nhàđầu tư tổ chức và cá nhân có đặc tính khác với vốn đi vay, có tính chấtdài hạn và kỳ vọng lại suất ở mức vừa phải nên rất ổn định và dài hạn,phù hợp với tính chất đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản.

-Việc chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý, khai thác các giá trị mang lại của bất động sản, gắn liền giá bất động sản với khả năng khai thác, sinhlời sẽ hạn chế việc đầu cơ, thổi giá không có cơ sở trên thị trường,giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động thẩm định giá và ổn định thị trường bất động sản.

Có thể thấy cấu trúc tài chính đầu tư vào thị trườngbất động sản có sự tham gia của các quỹ là mô hình tiên tiến và ưu việt, có khả năng khắc phục phần lớn các khuyết tật hiện nay của thị trườngbất động sản Việt Nam.

Ông Lưu Tường Bách –Phó Chủ tịch Công tyQuản lý quỹ VIPC trong một bài phát biểu tại Hội nghị “nguồn vốn nào cho kinh doanh trong thời kỳ kinh tế khủng hoảng” diễn ra ngày 16/12 cũngcho rằng, hiện cần cấp bách triển khai một khung pháp lý đầy đủ choREITs, đây là một loại quỹ được triển khai thành công ở nhiều nước tiêntiến trên thế giới, và cũng là kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường bất động sản. Chính phủ cần đưa ra các ưu đãi và khuyến khích cụ thểcho các nhà sáng lập Quỹ đầu tư BĐS để có thể nhanh chóng đưa quỹ vàohoạt động.

Từ khi được khởi sướng từ Mỹ năm 1960, đến nay Quỹ tín thác BĐS (REITs) được sử dụng phổ biến trên 50 quốc gia phát triển vớitổng giá trị lên đến hơn 600 tỷ USD (Mỹ chiếm 60%, Châu Âu 19%). Ở Châu Á đã áp dụng được hơn 10 năm chiếm 21% thị trường REIT toàn cầu với giátrị tài sản lên đến 100 tỷ USD trong năm 2010 vừa qua.

Việc táicấu trúc thị trường tài chính và thị trường bất động sản theo xu hướngnày gần như là lối thoát duy nhất cho thị trường bất động sản có quy môngày một lớn của Việt Nam.

Theo CafeF