Cảnh giác tín dụng bất động sản

Theo thông điệp mới đây từ Ngân hàng Nhà nước, tỷtrọng tín dụng phi sản xuất năm 2011 đến 30/6 không được quá 22%/tổng dư nợ và đến 31/12 là 16%. Đặc biệt, với khu vực tín dụng bất động sản ,Ngân hàng Nhà nước yêu cầu bóc tách rất cụ thể.

Nhiều ý kiến trong giới phân tích cho rằng, quy định là cần thiết nhưng để thành hiện thực thì quan trọng là “quản” thế nào.

Kênh rót vốn sôi động

Theo Thống đốc Nguyễn Văn Giàu, đến hết tháng 2/2011, tổng dư nợ khu vực phi sản xuất, bao gồm: cho vay kinh doanh chứng khoán, tiêu dùng, đặc biệtlà bất động sản của hệ thống ngân hàng là 431 nghìn tỷ đồng, chiếm18,7%/tổng dư nợ. Còn một con số khác từ Ngân hàng Nhà nước là hết 2010, dư nợ bất động sản chiếm 228 nghìn tỷ đồng, tăng 23,5% so với 2009.

Là người từng được tiếp cận với nhiều số liệu về cơ cấu dư nợ tại các ngân hàng, một lãnh đạo tương đương cấp vụ của Ngân hàng Nhà nước nhận xét,tín dụng phi sản xuất đang là kênh rót vốn sôi động hiện nay.

Theo vị này, cùng với Nghị quyết 11 của Chính phủ, Chỉ thị số 01/CT-NHNN vàvăn bản 2956/NHNN-CSTT, Ngân hàng Nhà nước đang nỗ lực hướng dòng tíndụng vào các khu vực sản xuất như: nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh xuất khẩu, doanh nghiệp vừa và nhỏ... nhưng làm đượcđiều này hay không, lại là câu chuyện không đơn giản.

Bởi lẽ, nếuso sánh lợi nhuận, cho vay sản xuất chỉ 17%/năm đã bị doanh nghiệp kêu,trong khi cho vay phi sản xuất, trong đó có bất động sản hiện tới23-25%/năm, vừa không bị “kêu”, lãi lại nhiều hơn, nên các ngân hàngđang mặn mà rót vốn cho khu vực này.

Thứ hai, một trong nhiều mụctiêu của Ngân hàng Nhà nước khi hạn chế tín dụng vào khu vực phi sảnxuất là để tránh rủi ro, nhưng ngân hàng thương mại lại có cách nhìnkhác về rủi ro nếu xét trên góc độ tài sản đảm bảo, dĩ nhiên là cáchnhìn ngắn hạn. Ví dụ, đứng trước lời “khẩn khoản” của một khách hàng đầu tư bất động sản sẵn sàng thế chấp một căn nhà 14 tỷ đồng theo giá thịtrường để vay 5 tỷ đồng, lãi suất 23-25%/năm thì ít có cán bộ tín dụngnào từ chối!

Bởi nếu đến hạn không thu được nợ, ngân hàng sẽ kêbiên, rao bán dưới giá thị trường là thu vốn ngay. Trong khi doanhnghiệp sản xuất gặp rủi ro, buộc phải rao bán dây chuyền thì... chả biết đến khi nào! Cũng vì thế, mấy năm qua, các ngành sản xuất thì rên xiếtvới lãi suất cao, bởi chỉ cần ở mức 15%/năm đã bị lỗ, kể cả doanh nghiệp làm ăn tốt, trong khi đó, ngân hàng vẫn... ổn!

Thực ra, khôngphải bây giờ Ngân hàng Nhà nước mới nghiêm khắc đối với tín dụng phi sản xuất, nhất là cho vay bất động sản, nhưng một số ngân hàng vẫn có cách“lách”. Chẳng hạn, khi làm hồ sơ, ngân hàng có thể tư vấn hồ sơ vay đểcó sự phân biệt giữa một bên là “cho vay doanh nghiệp đầu tư hạ tầng,bất động sản” để đính vào đó một cái mác là “cho vay kinh doanh” nhằmtạo ra sự khác biệt với bộ hồ sơ “cho vay đầu cơ bất động sản”.

Khoảng trống chính sách

Dĩ nhiên, trong văn bản 2956/NHNN-CSTT, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tổ chức tín dụng bóc tách rất rõ ràng để tránh bị lách như trên.

Cụ thể,tại biểu 2 (đầu tư, kinh doanh bất động sản) của văn bản này, các tổchức tín dụng phải thống kê 7 hạng mục, gồm: xây dựng khu công nghiệp,khu chế xuất; khu đô thị ; văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản cho vay này kháchhàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương; xây dựng,sửa chữa nhà và mua nhà để bán, cho thuê; mua quyền sử dụng đất....

Tuy nhiên, theo một chuyên gia ngân hàng, với nhiều cách “lách” như hiệnnay, kể cả khi văn bản 2965 được áp dụng thì Ngân hàng Nhà nước cũng rất khó kiểm soát được mục tiêu đưa tỷ trọng tín dụng phi sản xuất xuốngdưới 16% vào cuối năm nay. Lý do ở đây là, một khi có lợi thì cung vốnvẫn chảy vào đó, vì thế, các chính sách liên quan phải nhập cuộc cùngNgân hàng Nhà nước. Ví dụ, Nhà nước nên tính tới việc “đánh thuế lũytiến bất động sản”, chắc chắn sẽ kiểm soát được dòng vốn từ ngân hàngvào khu vực này. Có thể nhiều người nghĩ là chủ đầu cơ bất động sản sẽđứng tên con cháu, người thân... nhưng cũng chỉ giới hạn ở một mức độnào đó và kể cả như vậy thì vẫn có rủi ro pháp lý về quyền sở hữu.

Còn theo chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch, việc siết chặt tín dụng phi sảnxuất, trong đó có tín dụng bất động sản là điều rất cần thiết và nhữngngân hàng đang “dan díu” với khu vực này cần hết sức cảnh giác.

Trước đó, một số ý kiến rằng: “bong bóng” bất động sản Việt Nam đang phình ra hàng ngày nhưng chưa bị đổ vỡ là nhờ có ngân hàng làm “bà đỡ”. Sở dĩnhư vậy là bởi hệ thống ngân hàng đang nắm giữ 2/3 giá trị tài sản đảmbảo là bất động sản, chưa kể họ còn tham gia vào khu vực này với tư cách là nhà tài trợ tín dụng, nhà đầu tư trực tiếp.

Theo ông Lịch, đólà ý muốn chủ quan và một khi mối nguy đã cận kề, thì khó có thể xoay xở được. Chính sách thắt chặt tín dụng vào khu vực phi sản xuất, đặc biệtlà với bất động sản, đã báo trước rủi ro cho một số ngân hàng cho vaymạo hiểm vào lĩnh vực này. Hiện nay, một số đại gia liên quan đến bấtđộng sản vẫn tham lam ghìm giá, chưa nhìn ra những nguy hiểm đang tiềmẩn. Nhưng khi “đồng đội” không thể chịu nổi và xả hàng đồng loạt thì thị trường đổ sập, lúc đó, hậu quả sẽ khôn lường. Không những đại gia bấtđộng sản phá sản mà những ngân hàng nào có dư nợ cao trong khu vực nàysẽ phá sản theo. Những gì đã xảy ra tại thị trường bất động sản Mỹ, kéodài từ 2007 đến nay, là một ví dụ.

“Ở góc độ quản lý, nếu khôngmạnh dạn xử lý những ngân hàng đó, thì hậu quả về lâu dài cho nền kinhtế sẽ còn rất nặng nề”, ông Lịch nói.

Theo DNSG