Đất ven đô hút khách nhưng nhiều rủi ro

Khẳng định đất ven đô ở Hà Nội và TP HCM là kênh hấpdẫn đối với dòng vốn nhỏ song các chuyên gia lo ngại, nếu không cẩntrọng nhà đầu tư sẽ lãnh đủ vì chạy theo " quy hoạch vẽ" và hiện tượngsốt ảo.

Người dân đổ vào đầu tư ở Đông Anh để đón đầu quy hoạch. Ảnh: Hoàng Lan.

Sau hơn hai tháng tăng giá gấp 2, 3 thậm chí 5 lần,đất thổ cư ở một số huyện vùng ven như Sóc Sơn, Đông Anh đã bắt đầuchững lại. Lãnh đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản mới đâyđã lên tiếng thừa nhận, chỉ những lô đất "nhạy cảm" gần quy hoạch cóđường sắp mở mới sốt nóng. Trong khi người Hà Nội dồn về đất thổ cư thìtại TP HCM, người dân cũng đổ xô mua đất nền các tỉnh Long An, BìnhDương, Đồng Nai.

Lý giải về hiện tượng này, các chuyên gia cho rằng,đất nền có đầy đủ pháp lý tại Hà Nội và TP HCM giá rất cao nên khó hútdòng vốn nhỏ. Trong tình cảnh bị siết vốn, nhà đầu tư phải tính toán đểdòng tiền mang lại hiệu quả cao nhất. Thực tế, giá đất vùng ven chỉ bằng 1/3-1/5 giá bất động sản tại nội đô, một sự so sánh quá khập khiễng nếu đặt lên bàn cân để đong đếm về suất đầu tư. Thay vì đổ tiền tỷ vàonhững dự án lớn thì nhà đầu tư đổ tiền trăm triệu vào các khu đất giábèo, đón đầu quy hoạch. Với việc dạt ra vùng ven chi phí vốn nhẹ, giáthấp, đường xá, cầu cống chưa hoàn thiện nên khách hàng kỳ vọng tăng giá ăn theo hạ tầng.

Thêm vào đó, tình hình thắt chặt tín dụng khiến choviệc vay vốn đầu tư bất động sản khó khăn, hiện dòng tiền duy nhất cònnhàn rỗi là vốn để dành của các hộ gia đình, chỉ phù hợp với đất vùngven có giá phải chăng.

Câu chuyện người đầu tư đón đầu hạ tầng dân đổ ra vùng ven đầu tư khiến nhiều người lo ngại kịch bản Ba Vì tái diễn. Mặc dùlãnh đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định "người dân đã khôn hơn xưa", song lời trấn an không làmnhiều người yên lòng. Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, cục bộ địa ốc Hà Nội đang trông chờ vào "quy hoạch vẽ".

Nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu oải trước hàng loạt taibiến địa chất, vấn đề bảo vệ an toàn và cháy nổ xảy ra trong đối vớichung cư nên lượng giao dịch trong thời gian qua khá chậm. Giá đất nộiđô ở Hà Nội quá cao, lên tới 40-50 triệu mỗi m2 nên nhiều nhà đầu tư đổdồn ra vùng ven, đón đầu quy hoạch, nơi chỉ khoảng chưa tới 10 triệuđồng mỗi m2 để kỳ vọng thu được lợi nhuận lớn.

Trong khi đó thực tế, thông tin quy hoạch mới đây công bố về những miền đất hứa như Sóc Sơn sẽ trở thành một trong 5 thành phố vệ tinh và chuyện Đông Anh có 7 chùm đô thị mới chỉ nằm trên bản đồ quy hoạch. Ông Võ cho rằng, nhược điểm lớn nhất của thị trường là đi tắtđón đầu quy hoạch trong khi quy hoạch Hà Nội thay đổi liên tục. Do đó,theo ông Võ, canh bạc này chỉ phù hợp với những ai có nhu cầu thực vànhà đầu tư trường vốn. Bởi khi thị trường tốt, đất tăng giá, nhà đầu tưthắng lớn, nếu không tăng giá, người có nhu cầu thực có thể mua để ở.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám Công ty cổ phần sông Đà Thăng Long bổ sung, ngoài việc chạy theo quy hoạch, người dân HN còn đang đẩy thị trường vào vòng luẩn quẩn. "Nghe mách" có quy hoạch làngười dân chạy theo. Nhưng thực tế, quy hoạch rỉ tai có thể là quy hoạch thật, ảo hoặc treo. Thậm chí ngay cả quy hoạch thật thì cũng mất mộtthời gian rất lâu bởi chủ trương của Chính phủ đang cắt giảm đầu tư công vào các dự án mới, không trọng điểm. Do đó, ông Việt cho rằng, cơ sở hạ tầng- xã hội như điện đường trường học, bệnh viện chưa có thì người mua sẽ không mặn mà dẫn đến thị trường ở một số khu vực vùng ven Hà Nội sau khi sốt nóng sẽ chững lại, nhiều nhà đầu tư sẽ khó đẩy hàng.

"Người mua và người bán không phải là người tiêu dùngcuối cùng dẫn đến tinh trạng đầu cơ kép làm thị trường chỉ phục vụ những nhà đầu tư lướt sóng. Và cứ thế giá đất liên tục bị đẩy lên làm ngườicó nhu cầu thực khó tiếp cận", ông Việt nói.

Tại TP HCM, các chuyêngia cũng lo ngại về nguy cơ xuất hiện những khu đô thị "ma" không ngườilàm đất nền trở thành thị trường ảo . Thêm vào đó, một số dự án phân lô hiện nay thường thiếu điểm nhấn, không đầu tư công trình tiện ích công cộng.

Khách hàng chọn mua nền đất giá rẻ của một dự án tại Thủ Thừa, Long An, gần TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Tổng giám đốc Công ty địa ốc ACBR, Phạm Văn Hải bănkhoăn giá đất nền vùng ven quá rẻ trong khi chi phí xây dựng rất lớn sẽdẫn đến hệ quả: Mua đất thì không thành vấn đề nhưng xây dựng để ở thìkhông ai làm nổi. Sau khi bán nền đất xong, ra sổ đỏ , chủ đầu tư bàngiao dự án lại cho địa phương, nếu không ai đến đây sống thì khu vực này sẽ trở thành đô thị "ma".

Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Mega, Nguyễn Xuân Châu lý giải cơn sốt đất nền vùng ven là một minh chứng cho khao khát đầu tư của nhiều người trong xã hội. Thế nhưng, đầu tư vào đâu trong khi cácchính sách về vàng chưa ổn định, ngoại tệ không ai dám buôn, tín dụngthắt chặt, bất động sản ảm đạm... lại là bài toán buộc phải cân nhắcnhiều lần.

Ông Châu cho rằng, dù bị thắt chặt tín dụng nhưng địaốc vẫn còn một vài phân khúc hấp dẫn nhà đầu tư. Trong đó đất nền có sổđỏ là kênh an toàn nhất cho những dòng vốn nhỏ. Chính vì vậy, những tỉnh thành nào ra được đất nền sổ đỏ bung hàng trong thời điểm này thì lậptức hút khách. Mối quan ngại của ông Châu là, những dự án phân lô bánnền làm rất đơn giản, chủ yếu khai hoang đất rừng hoặc đất trồng cây cao su đã qua khai thác rồi tách nhỏ ra để bán.

"Khách chỉ mua chứ không xây nhà sinh sống ở các dự án phân lô bán nền. Hệ quả thường thấy là, nếu không được đầu tư đến nơiđến chốn thì khi bán xong, khu này trở thành đô thị hoang đầy cỏ, vắngbóng người", ông Châu lo ngại.

Theo vnexpress