Khi mua hoặc bán nhà, chủ nhà thường băn khoăn mình phải đóngcác khoảnlệ phí nào và thủ tục như thế nào. Người mua ( bán) phải nộp phí trướcbạ ( 0,5%) và Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán nhà. ( Nếu có 1 nhà , đất duy nhất thì được miễn TTNCN)
Hỏi :
Tôi ở Vũng Tàu, hiện đang muốn mua một miếng đất làm nhà ở nhưng khôngbiết trình tự thủ tục ra sao và sợ bị người bán… lừa. Xin hướng dẫn trình tựthủ tục khi tiến hành giao dịch mua bán nhà đất.
Cụ thể, khi hai bên ra phòng công chứng ký giấy thì mảnh đất đó đã thuộc vềtôi hay chưa? Lúc này tôi có thể trả hết tiền cho bên bán? Nếu giao kèo sau khicông chứng, tôi phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thì sau đó còn phảiđóng những lệ phí gì? Nếu có mỗi loại bao nhiêu phần trăm?
Hiện tôi rất bối rối với những thông tin này. Rất mong nhận được tư vấn.
tuan nguyen (minhtuan60212@… )
và nhiều bạn đọc khác
- Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:
Theo quy định của pháp luật về đất đai, khi tiến hành thủ tục giao dịch bấtđộng sản là QSDĐ thì bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
b) Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tạicác khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai (nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điểm a nêu trên phải được lập thànhvăn bản và có chứng nhận của phòng công chứng hoặc chứng thực của UBND xã,phường, thị trấn nơi có đất.
Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơquan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sởhữu nhà ở và giấy tờ tùy thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứngviên soạn.
- Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quanquản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếulà tổ chức). Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phảikèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quảnlý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
- Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểmtra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tàichính (nếu có).
- Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quanquản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chínhtại cơ quan thuế.
- Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thuthuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyềnsở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Như vậy, khi hai bên ra phòng công chứng ký tên, lăn tay thì QSDĐ đó vẫnchưa thuộc về bạn, vì đối với tài sản là bất động sản thì việc chuyển quyền sởhữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu (khoản 1 Điều 168 BLDS).Việc thanh toán tiền và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận nhằm đảmbảo quyền lợi của mình.
Nếu hai bên thỏa thuận bạn phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thìlúc này bạn phải thực hiện nghĩa vụ thuế gồm lệ phí trước bạ (đây là loại phímà theo quy định của pháp luật bên mua phải chịu), và thuế thu nhập cá nhân(đây là loại thuế mà theo quy định của pháp luật bên bán chịu).
Xincho biết khi mua đất chúng tôi phải trù tính bao nhiêu loại thuế má & chiphí?
* Có bao nhiêu loại thuế?
* Thuế đóng mỗi năm hay 1 lần khi mua?
* Có những phụ thu, chi phí nào khác nữa không? các phụ thu này phải đóng hằngnăm?
Xin cám ơn.
Trả lời:
- Nếu còn là đất nông nghiệp dùng xây nhà ở, muốn hợp thức hóa để được cấp giấychứng nhận chủ quyền đất ở thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá qui địnhtại thời điểm cấp giấy.
- Nếu mua đất giấy tay, người sau cùng phải chịu mọi khoản thuế. Theo đó, ngườimua đất sau cùng ngoài việc phải chịu khoản lệ phí trước bạ cho lần mua đất củamình sẽ phải chịu luôn các khoản thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạcho các lần mua bán của các chủ sở hữu trước đó nếu việc mua bán, chuyển nhượngthực hiện sau ngày 1-1-2000 (ngày nghị định 19/CP của Chính phủ về thuế chuyểnquyền sử dụng đất có hiệu lực).
- Nếu mua đất thuộc dự án của công ty nào thì công ty đó có trách nhiệm đóng tiềnSDĐ cho cả dự án và làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho cả dựán, sau đó mới làm thủ tục tách cho từng cá nhân. Trường hợp này người mua đấtkhông có nghĩa vụ phải nộp tiền SDĐ cho Nhà nước. Nếu chủ đầu tư chưa nộp tiềnSDĐ thì phải yêu cầu đơn vị ấy nộp.
Ngoài ra, Theo Luật thuế Thu nhập cá nhân vừa được Quốc hội thông qua, thu nhậptừ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào thuế thu nhập cánhân, chỉ miễn thuế với những việc chuyển nhượng giữa những thành viên tronggia đình.
Thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng đất, theo từng lần chuyểnnhượng, trừ giá để mua đất đó và các chi phí liên quan. Trong trường hợp này mứcthuế suất sẽ là 25% giá trị chênh lệch.
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Giá mua bấtđộng sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua. Các chi phí liên quan được trừcăn cứ vào chứng từ, hóa đơn, bao gồm các loại phí, lệ phí, chi phí cải tạo đất,cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng, đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầngvà công trình kiến trúc trên đất, các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việcchuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượngbất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất độngsản. Khi đó mức thuế suất được tính là 2% giá trị chuyển nhượng.
Luật cũng quy định, trường hợp người chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất cũng đượcmiễn thuế thu nhập khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắnliền với đất ở của mình.
LệPhí trước bạ
Tuy nhiên cũng cónhững trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ, cụ thể là:
- Nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận chung cho cả hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình thì không phải nộp lệ phí trước bạ. Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ cũng không phải nộp lệ phí trước bạ.
- Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông, lâm ngư nghiệp.
2/ Cách tính lệ phítrước bạ như thế nào?
Tiền nộp = (Diện tíchđất) X (Giá đất) X (lệ phí)
-Diện tích đất được tính bằng m2.
-Giá đất để tính tiền sử dụng đất do UBND tỉnh, Thành phố quy định, ởTPHCM áp dụng theo bảng giá đất 05.
-Lệ phí là 0,5 %
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét