| Khi nào thị trường hồi phục vẫn là dấu hỏi lớn. |
Lý do chuyên gia dự báo thị trường BĐS tiếp tục phát triển trong năm2011 là thị trường vàng, ngoại tệ đã có những lúc chao đảo, mất phươnghướng. Tâm lý thiếu an toàn đã khiến không ít nhà đầu tư nắm giữ nguồnvốn lớn, được dự báo sẽ chuyển sang thị trường BĐS. Thêm nữa, tính hiệuquả và khả năng sinh lời lớn của thị trường BĐS cũng được coi là độnglực để giữ thị trường tiếp tục sôi động. Thực tế đã có lúc phân khúc đất nền ngoại ô, chung cư có diện tích vừa phải hút khá mạnh nguồn vốn. Tuy nhiên, diễn biến thị trường đã không như kỳ vọng.
Thị trường BĐS năm 2011 là kênh đầu tư nhiều khó khăn, thiếuvốn, sức cầu hạn chế và tính thanh khoản chậm. Đã không có dòng tiền lớn chảy từ vàng, ngoại tệ sang BĐS như nhiều người nghĩ, bởi khi tiền đồng mất giá, nền kinh tế vĩ mô thiếu ổn định, người dân đã không chọn BĐSlà kênh đầu tư vì lo ngại thanh khoản kém. Hơn nữa, trong bối cảnh đó, vàng và ngoại tệ vẫn được coi là phương tiện thanh toán vàtích trữ của người dân. Người dân vẫn tiếp tục giữ vàng, ngoại tệ chođến khi niềm tin vào tiền đồng quay trở lại, trong khi lãi suất ngânhàng tăng lên hơn 20%/năm. Mức lãi suất cao khiến cho hầu như không DNnào ký được hợp đồng tín dụng mới, thậm chí hợp đồng tín dụng cũ cũngkhông được giải ngân tiếp. Người dân có nhu cầu nhà ở thực sự khó tiếpcận được nguồn vốn vay từ ngân hàng để mua nhà.
Ảnh hưởng của dòng tiền eo hẹp đã tác động mạnh đến tính thanhkhoản của thị trường. Tại TP Hồ Chí Minh, nơi có tỷ lệ vay ngân hàngtrong lĩnh vực BĐS cao nhất, thị trường gần như đứng im. Tại Hà Nội, mặc dù tỷ lệ vay của người dân với BĐS ít hơn nhưng thị trường giao dịchchuyển nhượng đất nền cũng lao đao, nhiều dự án đất nền ven đô sau khităng nóng đã phải bán tháo với mức giảm sâu. Với phân khúc nhà chung cư, từ thời điểm tháng 6-2011, đã có xu hướng giảm giá rõ rệt. Không ít dựán, tuy không tuyên bố giảm giá, song dùng chiêu chiết khấu (thực chất cũng là hình thức giảm giá)để kéo khách hàng. Trong giới đầu cơ, đến kỳ đáo hạn ngân hàng đã xuấthiện làn sóng bán tháo do không chịu được "nhiệt" lãi suất vay, tuynhiên giao dịch hết sức chậm.
Phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng
Thiếu nguồn vốn, phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng, thiếu các kênhvốn hữu hiệu khác là nhược điểm lớn nhất của thị trường BĐS, không chỉvào thời điểm này mà đã được nhắc đến từ nhiều năm trước. GS.TSKH ĐặngHùng Võ tổng kết, từ năm 2006 thị trường BĐS tăng chóng mặt cho đến cuối năm 2008 khi nền kinh tế rơi vào lạm phát buộc Chính phủ phải thắt chặt tiền tệ. Thời điểm đó, nhà đất có biểu hiện giảm giá và chậm giao dịchdo dòng tiền bị chặn lại, song đà trầm lắng chỉ kéo dài khoảng nửa nămkhi nền kinh tế từ lạm phát chuyển sang suy giảm buộc Chính phủ cũngphải chuyển từ trạng thái thắt chặt sang nới lỏng để kích thích tăngtrưởng. Một gói kích cầu được đưa ra, thị trường BĐS như được tiếp thêmhơi ấm đã vực dậy rất nhanh. Giá nhà đất từ giữa năm 2009 đến giữa năm2010 tăng nhẹ cho đến khi lạm phát trở lại vào quý IV-2010.
Đã có hai trạng thái tâm lý trái ngược nhau xảy ra. Chủ đầu tư, thậm chí cả nhà quản lý kêu gọi không nên coi thị trường BĐS là khu vực phi sản xuất bởi thực tế các dự án xây dựng góp phần tạo việc làm cholượng lớn lao động, thúc đẩy một số ngành công nghiệp VLXD phát triển.
Luồng ý kiến khác cho rằng, nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu là kiềmchế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, trong khi BĐS cũng là một trongnhững nguyên nhân tăng cung tiền trên thị trường. Vì thế, chuyển BĐS rakhỏi danh mục phi sản xuất là phi lý. Thực tế, "van" tín dụng BĐS đãđược khóa chặt, chỉ có số ít dự án nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho công nhân, người tiêu dùng vay mua nhà ở trả bằng tiền lương, tiền công… được đưa ra khỏi danh mục dự án phi sản xuất.
Rõ ràng tình trạng hiện nay không tạo tâm lý phấn khởi cho nhà đầu tư, song để tìm cách giải quyết phải có cái nhìn tổng thể bức tranh của nền kinh tế chứ không phải vìlợi ích riêng. Nhiều nhà đầu tư đã chủ động tìm giải pháp mà không bịđộng đợi Nhà nước can thiệp, như chuyển sang phân khúc nhu cầu thực (nhà giá thấp), giảm giá nhà hình thành trong tương lai, chuyển nhượng dự án tự chấm dứt cuộc chơi. Những giải pháp này cũng là quá trình tất yếu để hướng tới thị trường lành mạnh.
Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng nhà ở như quỹ tiết kiệm để hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung vốn cho thị trường; ngăn chặn việc huy động vốn trong nước của nhà đầu tư nướcngoài thay cho việc mang tiền vào đầu tư như cam kết; xây dựng cơ chếkhai thông nguồn vốn, tạo kênh dẫn tiền nhàn rỗi từ đó có nguồn tàichính dài hạn thay vì nguồn vốn tín dụng ngân hàng ngắn hạn hiện nay.Lạm phát đã có dấu hiệu giảm dần, song bao giờ thị trường BĐS hồi phụcvẫn là câu hỏi lớn.
(Theo Hà Nội Mới)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét