Phía trước vẫn là màu xám

Lợi nhuận của hầu hết doanh nghiệp bấtđộng sản trong chín tháng qua đều giảm mạnh do doanh thu tuột dốc, chiphí lãi vay tăng vọt. Qua báo cáo tài chính của doanh nghiệp đang niêmyết, có thể thấy những khó khăn vẫn chưa dừng lại khi mà hàng tồn kho,khoản phải thu và nợ vay còn quá lớn.

Khách hàng tham quan nhà mẫu ở một dự án của quận 9, TPHCM. Ảnh: Thanh Tao.

 

 

Cú lao dốc của doanh thu và lợi nhuận

Tính đến hết tuần đầu tiên của tháng 11, hầu hết các doanh nghiệp bất độngsản (BĐS) mới chỉ công bố báo cáo riêng lẻ quí 3-2011, tuy nhiên bứctranh chung về ngành này cũng đã khá rõ ràng. Doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp đều sụt giảm rất mạnh, nhiều đơn vị còn rơi vào tìnhtrạng thua lỗ kéo dài từ đầu năm đến nay.

Theo báo cáo tài chính(BCTC) quí 3 của Công ty cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR), doanhthu chín tháng đầu năm 2011 đạt 119 tỉ đồng, giảm gần 90% so với cùng kỳ năm trước, lợi nhuận vỏn vẹn 1,46 tỉ đồng, giảm 99%. Đặc biệt, trongquí 3 vừa qua, doanh nghiệp này gần như không bán được một căn hộ nàokhi mà doanh thu chỉ có 1 tỉ đồng, mà phần đóng góp đáng kể là từ phígiữ xe tại dự án The EverRich 1.

Một doanh nghiệp BĐS phía Nam khác là Công ty cổ phần Quốc Cường - Gia Lai (QCG) cũng có doanh thu và lợi nhuận sụt giảm mạnh. BCTC chín tháng của QCG cho biết doanh thu đạt 85,99 tỉ đồng, giảm gần 90% so với cùng kỳ và thua lỗ 9,32 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lợi nhuậnlà 221 tỉ đồng. Nguyên nhân thua lỗ của QCG, ngoài việc do doanh thu sụt giảm mạnh, còn do chi phí tài chính tăng vọt, từ mức 10 tỉ đồng củacùng kỳ năm trước lên 51 tỉ đồng trong chín tháng đầu năm nay.

Trong cơn khủng hoảng, ngay cả các “lão làng” trong ngành BĐS cũng khôngthoát khỏi tình trạng lao dốc về doanh thu và lợi nhuận như Công ty cổphần Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Công ty Phát triển nhà Từ Liêm (NTL), Công ty Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI), Công ty Phát triển nhà Bà Rịa -Vũng tàu (HDC) …

Ngoài ra, hàng loạt các doanh nghiệp khác phảithua lỗ do không chịu nổi “sự băng giá” của thị trường. Trong quí3-2011, Công ty Đầu tư Phát triển Đô thị và KCN Sông Đà (SJS) lỗ 9,23 tỉ đồng, Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (TĐH) lỗ gần 6 tỉ đồng. Lũy kếchín tháng đầu năm, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) lỗ 119 tỉ đồng (riêng công ty mẹ), Công ty Đầu tư và Kinh doanh nhà Intresco(ITC) lỗ gần 81 tỉ đồng…

Thống kê cho thấy, trong 69 công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS đang niêm yết thì doanh thu trung bình của cáccông ty giảm gần 40%, còn lợi nhuận giảm 70%.

Các chính sách siết chặt tín dụng phi sản xuất cùng lãi suất quá cao đã khiến cho thịtrường BĐS đóng băng. Làn sóng đầu cơ vào BĐS gần như bị dập tắt. Doanhnghiệp không bán được hàng, trong khi đó chi phí tài chính tăng vọt.

Hàng tồn kho quá lớn

Hiện nay, rủi ro khá lớn đối với doanh nghiệp BĐS còn nằm ở hàng tồn kho,chi phí xây dựng dở dang và các khoản phải thu tăng vọt. Việc Công tyĐịa ốc Dầu khí (PVL) cùng một vài doanh nghiệp khác phải “đại hạ giá”căn hộ là một dấu hiệu rõ ràng cho thấy sức chịu đựng của các doanhnghiệp BĐS đang dần đi tới giới hạn.

Theo BCTC công ty mẹ, tínhđến cuối tháng 9-2011, hàng tồn kho của Công ty Phát Đạt (PDR) lên tới3.763 tỉ đồng, chiếm đến 86,32% tổng tài sản và bằng 31,62 lần doanh thu trong chín tháng. Mặc dù hàng tồn kho của PDR chủ yếu tại hai dự ánđang triển khai là EverRich 2 và 3 nhưng rủi ro với doanh nghiệp này vẫn quá lớn. Điểm đáng lưu ý là “khoản phải thu khách hàng” và “người muatrả tiền trước” trên BCTC rất khiêm tốn, lần lượt là 137,5 tỉ đồng và234,8 tỉ đồng, cho thấy những căn hộ tại hai dự án này vẫn chưa bán được bao nhiêu.

Công ty BĐS khác là HAG cũng có hàng tồn kho rất lớn. Trong báo cáo quí 3 của công ty mẹ, hàng tồn kho chỉ có 520 tỉ đồng,tuy nhiên trong báo cáo hợp nhất bán niên thì hàng tồn kho lại lên tới4.541 tỉ đồng, trong đó chi phí xây dựng căn hộ lên tới 3.721 tỉ đồng,cao hơn nhiều lần doanh thu.

Với SJS, trên BCTC, hàng tồnkho thực chất nằm ở xây dựng dở dang với giá trị lên tới 3.091 tỉ đồng,cao gấp 37 lần doanh thu trong chín tháng đầu năm 2011. Theo thuyết minh BCTC thì chi phí xây dựng dở dang chủ yếu nằm ở hai dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh và Hòa Hải (Đà Nẵng). Trong trường hợp dự án NamAn Khánh bị dừng như các thông tin gần đây thì tương lai của SJS sẽ hếtsức mù mịt.

Thực ra, danh sách các doanh nghiệp BĐS bị“ngập” trong khoản phải thu và hàng tồn kho lớn hiện nay vẫn còn nhiều,có thể kể thêm như: Công ty Địa ốc Hoàng Quân (HQC) với khoản phải thulên tới 1.715 tỉ đồng, hàng tồn kho lên tới 639 tỉ đồng; hoặc BCI vớihạng mục hàng tồn kho lên tới 2.273 tỉ đồng, trong khi doanh thu chíntháng có 150 tỉ đồng.

Điểm sáng trong kết quả kinh doanh củadoanh nghiệp BĐS là Công ty cổ phần Vincom (VIC) với lợi nhuận đạt 496tỉ đồng, tăng 114% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, con số này vẫncòn rất xa so với kế hoạch năm 2011 (2.293 tỉ đồng) của công ty. Ngoàira, giá trị hàng tồn kho và bất động sản đầu tư của VIC đang cao hơnnhiều so với doanh thu.

Cạn kiệt dòng tiền và khó khăn ở phía trước

Mặc dù không có thống kê chi tiết của tất cả các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết, tuy nhiên qua số liệu của một số “trụ cột” trong ngành cũng đã lột tả được phần nào thực trạng của lĩnh vực kinh doanh này. “Mẫu số chung” của hầu hết các doanh nghiệp BĐS là doanh thu giảm mạnh, hàng tồn khohoặc khoản phải thu tăng mạnh. Ngoài ra, phần nhiều doanh nghiệp đang bị cạn kiệt nguồn tiền mặt; nợ vay trong cơ cấu tài sản rất lớn và vốnthực có trên giá trị mỗi dự án thấp. Những dấu hiệu cho thấy rủi ro tiềm ẩn của doanh nghiệp bất động sản còn rất lớn.

Hiện tượng PVL vàmột số doanh nghiệp khác phải hạ giá bán căn hộ để thu hồi vốn trả nợngân hàng chắc chắn không phải là trường hợp cá biệt. Làn sóng này cóthể diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới khi các khoản nợ vay đến hạnphải trả. Tuy nhiên, ngay cả khi hạ giá thì việc “thanh lý hàng tồn kho” của doanh nghiệp BĐS cũng được dự báo là không dễ dàng.

Trong bối cảnh lãi suất tăng lên quá cao, nhiều ngân hàng nhỏ căng thẳng về thanh khoản,tín dụng BĐS bị buộc phải thu hồi, tương lai của thị trường nhà đất cònrất mù mịt. Không những vậy, các vụ vỡ nợ tín dụng đen với tổng số tiềnlên tới hàng chục ngàn tỉ đồng mà phần lớn liên quan đến BĐS có thể kích hoạt cho một đợt bán tháo của những nhà đầu cơ.

Có thểnói thời kinh doanh BĐS với lợi nhuận cao rất khó lặp lại. Hiện tại, giá nhà đất tuy đã giảm khá mạnh nhưng vẫn còn rất cao so với thu nhập củaphần lớn người dân Việt Nam. Như vậy, dù nhu cầu thực về nhà đất còn lớn nhưng khó có thể kỳ vọng thị trường này sớm tăng giá trở lại. Điều nàyđồng nghĩa với khó khăn của doanh nghiệp BĐS vẫn đang ở phía trước.

Theo TBKTSG